HLB Schumacher Hallermann präsentiert examensrelevante Fälle: Illegale Untervermietung (Mietrecht)

Die Entscheidung des Quartals von HLB Schumacher Hallermann

In Kooperation mit der Kanzlei HLB Schumacher Hallermann präsentieren wir dir zusätzlich zu den aus unserem Leitfaden Assessor Juris bekannten examensrelevanten Fällen – die Entscheidung des Quartals. Diese wird unter der Supervision von Rechtsanwalt Dr. Lennart Brüggemann sowie mit Unterstützung seines Teams aus qualifizierten wissenschaftlichen Mitarbeiter:innen und Referendar:innen für dich und deine Fallbearbeitung ausformuliert bzw. bearbeitet.

Der Verfasser dieses Beitrags ist Christian Lederer, wissenschaftlicher Mitarbeiter bei HLB Schumacher Hallermann.

Es geht um ein Urteil des BGH vom 28.01.2026 (Az.: VIII ZR 228/23), konkret um:

Untervermietung, § 540 Abs. 1 S. 1 BGB | Anspruch auf Erlaubnis, § 553 Abs. 1 S. 1 BGB | Begriff des „berechtigten Interesses“, §§ 553, 242 BGB | Kündigung des (Wohn-)Mietverhältnisses, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Hinweis vom HLB-Team:

Viele unserer Leserinnen und Leser werden diese Erfahrung schon gemacht haben: Für die Zeitspanne, die der Erasmusaufenthalt oder das Auslandspraktikum andauert, will man die schöne Münsteraner Altbauwohnung im X-Viertel nicht aufgeben. Langwierig und widrig genug war die ursprüngliche Wohnungssuche. Was also tun? Entweder holt man sich für den Zeitraum der Abwesenheit Freunde oder Bekannte ins Zimmer oder aber man vermietet an Dritte unter. Und weil es in Münster und anderen Studi-Metropolen nicht ungewöhnlich ist, dass bereits innerhalb der ersten Stunde der Annonce auf WG-gesucht und Co. weit über 100 Anfragen eingehen, kann man ja etwas am Preis schrauben. Doch wie hoch soll der Aufschlag sein? 10%? 25%? 100%? Für das Doppelte der eigenen Miete an Dritte untervermieten klingt verrückt? Genau das hatte ein Berliner Mieter jedoch über viele Jahre hinweg getan. Irgendwann kündigte der Vermieter das Mietverhältnis auf.

Über eine solche Konstellation hatte nun der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mittelbar zu urteilen (Urt. v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23, BeckRS 2026, 559): Streitgegenständlich war die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Nutzungsüberlassung der Mietwohnung an Dritte („Untermiete“). Wir erinnern uns: Das Wohnraummietrecht normiert, dass ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Überlassung der Wohnung an einen Untermieter verlangen kann, wenn ein „berechtigtes Interesse“ i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB besteht. Bisher hatte sich der BGH überwiegend großzügig gezeigt, etwa wenn der Mieter mit einem Partner zusammenziehen oder die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes untervermieten wollte. Die aktuelle Entscheidung des BGH lockert diese Rechtsprechung nun zugunsten der Wohnungseigentümer und Vermieter.

Dogmatisch vertiefend beschäftigen wir uns mit dem Mietrecht, seiner Systematik und examensrelevanten Ausprägungen. Im Examen kann man mit vertiefter Kenntnis dieses hochrelevanten Rechtsbereichs schriftlich und mündlich glänzen. Zudem öffnen mietrechtliche Erkenntnisse auch Tür und Tor für einen bewussteren Umgang mit mietrechtlichen Fragestellungen im Alltag.

Die Hintergründe der Entscheidung

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.1.2026 – VIII ZR 228/23 ging ein mietrechtlicher Räumungsrechtsstreit aus Berlin voraus. Das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg (Urt. v. 20.9.2022 – 225 C 54/22) hatte die gegen den Mieter M und die Untermieter U gerichtete Klage zunächst abgewiesen. Das Landgericht (LG) Berlin (Urt. v. 27.9.2023 – 64 S 270/22) änderte diese Entscheidung auf die Berufung der Vermieterin V hin ab und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung; die Revision des Mieters blieb vor dem BGH nun ohne Erfolg. Zum Sachverhalt:

V ist glückliche Eigentümerin und Vermieterin einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. M ist seit Anfang 2009 Mieter dieser Wohnung. Die von M an V zu zahlende Nettokaltmiete betrug zunächst monatlich – günstige – EUR 460,-; ab dem 1. September 2021 erhöhte sie sich auf monatlich EUR 497,35.

Im Jahr 2018 plante M einen zeitweisen Auslandsaufenthalt. Um seine Wohnung während dieser Zeit nicht vollständig aufgeben zu müssen, bat er V um Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten. V gestattete ihm daraufhin eine Untervermietung für den Zeitraum von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020.

Da sich der Auslandsaufenthalt des M verlängerte, schloss M am 27. Januar 2020 einen Untermietvertrag über die Wohnung. Danach sollte die Wohnung ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 – dem damals erwarteten Rückkehrdatum des M – an die U überlassen werden. Mit U vereinbarte M eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich EUR 962,- zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt also 1.100 EUR monatlich. M behielt zwar einen Satz Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung; die tatsächliche Nutzung der Wohnung überließ er aber U.

Mit E-Mail vom 28. Januar 2020 wandte sich M an die Hausverwaltung des V und bat um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020. Dabei teilte er die Namen und die berufliche Tätigkeit des U mit. Eine ausdrückliche Zustimmung des V erfolgte hierauf jedoch nicht. Gleichwohl wurde die Wohnung weiterhin durch U genutzt.

Nachdem die Hausverwaltung im November 2020 bei M nachfragte, ob er noch in der Wohnung wohne, teilte M mit, die Wohnung sei untervermietet; er halte sich weiterhin im Ausland auf und werde voraussichtlich auch noch bis in das folgende Jahr dort bleiben. Im Sommer 2021 besichtigte V die Wohnung und traf dort U an. Daraufhin mahnte V den M mit Schreiben vom 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab.

M weigerte sich jedoch, das Untermietverhältnis zu beenden. Er machte geltend, die Untervermietung sei für ihn notwendig, um seine laufenden Kosten für die Wohnung zu kompensieren. Zugleich bat er erneut um Zustimmung zur Untervermietung. V erteilte diese Zustimmung nicht. Stattdessen erklärte V mit Schreiben vom 28. Februar 2022 gegenüber M die fristlose und zugleich hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

V ist der Auffassung, M habe durch die ohne Erlaubnis fortgesetzte Untervermietung seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt. M habe insbesondere keinen Anspruch auf Gestattung der konkret praktizierten Untervermietung gehabt. Zwar könne der Wunsch eines Mieters, die eigenen Wohnkosten zu senken, grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung begründen. Dies gelte jedoch nicht, wenn die Untervermietung nicht mehr nur der Entlastung von eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen diene, sondern dem Mieter einen darüberhinausgehenden Gewinn verschaffe. Vorliegend übersteige die von U verlangte Nettokaltmiete die von M selbst geschuldete Nettokaltmiete deutlich.

M hält dem entgegen, er habe die Wohnung nicht vollständig aufgegeben, sondern weiterhin persönliche Gegenstände dort belassen und einen Schlüssel behalten. Außerdem sei die Untervermietung wegen seines verlängerten Auslandsaufenthalts und zur Kompensation seiner laufenden Wohnkosten erforderlich gewesen. Schließlich habe der M die Wohnung U möbliert überlassen, weshalb ein Aufschlag zur Verschleißkompensation gerechtfertigt sei. Im Ergebnis könne sich V nicht auf eine fehlende Erlaubnis berufen.

V verlangt nunmehr von M Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kann der V die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen?

Die Entscheidung

A. Anspruch des V gegen M aus § 546 Abs. 1 BGB

V könnte gegen M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB haben.

Gem. § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Ein Anspruch des V gegen M setzt voraus, dass zwischen V und M ein Mietverhältnis bestand (I.), dieses beendet wurde (II.) und M weiterhin im unmittelbaren Besitz der Wohnung ist (III.).

I. Zwischen V und M bestand seit Anfang 2009 ein Wohnraummietverhältnis gem. §§ 535, 549 BGB über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung in Berlin.

II. Dieses Mietverhältnis müsste beendet worden sein.

1. In Betracht kommt zunächst eine Beendigung durch die von V mit Schreiben vom 28.02.2022 erklärte außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB.

Eine solche außerordentliche Kündigung setzt das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus (vgl. § 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, 3 BGB). Ob im Falle des M, der die Wohnung der V entgegen der Regelung des § 540 Abs. 1 BGB ohne die Erlaubnis der V untervermietet hat, ein wichtiger Grund i. S. d. Norm vorliegt, eine fristlose Kündigung mithin gerechtfertigt ist, kann jedoch da hinstehen, wenn V das Mietverhältnis mit M jedenfalls wirksam ordentlich gekündigt hat.

2. Die von V mit Schreiben vom 28.02.2022 hilfsweise miterklärte ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB könnte das Mietverhältnis beendet haben.

Danach kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

a) M müsste zunächst eine mietvertragliche Pflicht verletzt

Eine solche Pflichtverletzung könnte darin liegen, dass M die Wohnung ohne Erlaubnis des V an U untervermietet hat.

Gem. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Zwar hatte V dem M zunächst eine Untervermietungserlaubnis erteilt; diese bezog sich jedoch nur auf den Zeitraum von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 (vgl. BGH a.a.O. Rn. 2). Für die hier maßgebliche weitere Untervermietung ab Februar 2020 lag eine solche Erlaubnis nicht vor. Die Anfrage des M vom 28.01.2020 blieb unbeantwortet; eine Zustimmung des V wurde also nicht erteilt (vgl. BGH a.a.O. Rn. 4, 11).

Indem M die Wohnung gleichwohl U zum Gebrauch überließ, hat er gegen § 540 Abs. 1 S. 1 BGB und damit gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen. Der BGH stellt insoweit ausdrücklich klar, dass die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich eine Vertragspflichtverletzung darstellt – und zwar unabhängig davon, ob der Mieter möglicherweise einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte.

b) Diese Pflichtverletzung müsste schuldhaft erfolgt sein.

M wusste, dass V die Untervermietung nur bis Ende Januar 2020 gestattet hatte. Gleichwohl schloss er einen weiteren Untermietvertrag und setzte die Untervermietung auch nach Ablauf der erteilten Erlaubnis fort. Spätestens nach der Abmahnung vom 12.01.2022 war M zudem eindeutig vor Augen geführt, dass V die fortgesetzte Untervermietung nicht hinnimmt (vgl. BGH a.a.O. Rn. 6). M beendete das Untermietverhältnis dennoch nicht, sondern berief sich darauf, seine laufenden Kosten durch die Untervermietung kompensieren zu müssen.

M handelte daher zumindest fahrlässig i. S. d. § 276 Abs. 2 BGB. Die Pflichtverletzung erfolgte schuldhaft (vgl. BGH a.a.O. Rn. 16).

3. Die Pflichtverletzung müsste auch nicht unerheblich i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewesen sein.

Ob einer unerlaubten Untervermietung das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zukommt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. BGH a.a.O. Rn. 17). Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, ob dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustand.

Fraglich ist daher, ob M gegen V einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis gem. § 553 Abs. 1 S.1 BGB hatte.

Nach § 553 Abs. 1 S.1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Erforderlich ist ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGH a.a.O. Rn. 18).

a) Ein berechtigtes Interesse könnte sich hier zunächst daraus ergeben, dass M wegen seines verlängerten Auslandsaufenthalts die Wohnung erhalten und zugleich seine laufenden Wohnkosten reduzieren wollte.

Der Wunsch des Mieters, seine eigenen Mietaufwendungen zu verringern, ist vom BGH grundsätzlich als berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB anzuerkennen. Darauf, ob der Mieter auf diese Entlastung wirtschaftlich zwingend angewiesen ist, kommt es nicht an (vgl. BGH a.a.O. Rn. 22, 25, 26. Anm. des Verfassers: Rn. 20-25 im Hinblick auf die Auslegungsmethodik sehr lesenswert.).

b) Dieses Interesse könnte jedoch dort seine Grenze finden, wo die Untervermietung nicht mehr lediglich der Reduzierung oder Deckung eigener wohnungsbezogener Aufwendungen dient, sondern dem Mieter eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ermöglichen soll (vgl. BGH a.a.O. Rn. 23, 25, 26).

Genau hierin liegt der Schwerpunkt der Entscheidung. Der BGH leitet aus Entstehungsgeschichte, Zweck und Systematik des § 553 BGB ab, dass die Vorschrift dem Mieter den Erhalt des bestehenden Mietverhältnisses ermöglichen soll, wenn sich seine persönlichen Verhältnisse nach Vertragsschluss ändern. § 553 BGB soll dem Mieter also helfen, die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Die Norm soll ihm dagegen nicht die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung gewinnbringend weiter zu verwerten (vgl. BGH a.a.O. Rn. 20 ff.).

So liegt es hier. M schuldete V zunächst eine Nettokaltmiete von 460 EUR und ab dem 01.09.2021 eine Nettokaltmiete von 497,35 EUR. Von U verlangte M hingegen eine Nettokaltmiete von 962 EUR zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Bereits die Nettokaltmiete aus dem Untermietverhältnis lag damit deutlich über der von M selbst geschuldeten Nettokaltmiete. M erzielte mithin einen monatlichen Rohüberschuss von zunächst mehr als 500 EUR und später immer noch von deutlich über 450 EUR.

Dass M U auch Möbel, Hausrat und Fahrräder zur Nutzung überließ, ändert daran nichts. Zwar kann im Einzelfall zu prüfen sein, ob zusätzliche Leistungen des Hauptmieters bei der Berechnung eines etwaigen Gewinns zu berücksichtigen sind. Vorliegend waren aber keine Leistungen festgestellt, die den erheblichen Differenzbetrag zwischen Hauptmiete und Untermiete ausgleichen konnten. Der BGH ließ daher offen, in welchem Umfang solche Zusatzleistungen grundsätzlich berücksichtigungsfähig sein können (vgl. BGH a.a.O. Rn. 34, 35.).

c) M hatte folglich kein berechtigtes Interesse i. S. d. 553 Abs. 1 S. 1 BGB an der konkret praktizierten, gewinnbringenden Untervermietung (vgl. BGH a.a.O. Rn. 33. Darauf, ob die vereinbarte Untermiete zusätzlich gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstieß, kam es nach Auffassung des BGH nicht mehr entscheidungserheblich an. Bereits die Gewinnerzielung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausging, schloss den Anspruch auf Erlaubniserteilung aus, BGH, Urt. v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23, BeckRS 2026, 559, Rn. 36.).

4. V könnte es zuletzt gem. § 242 BGB verwehrt sein, sich auf die fehlende Untervermietungserlaubnis zu berufen. Zwar kann die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung treuwidrig sein, wenn der Vermieter die Erlaubnis hätte erteilen müssen. Dies war hier aber gerade nicht der Fall. M hatte keinen Anspruch auf Erlaubnis der konkret vorgenommenen Untervermietung. Damit durfte V die fehlende Erlaubnis zum Anlass der Kündigung nehmen.

5. Die Pflichtverletzung müsste zuletzt erheblich gewesen sein.

M überließ die Wohnung ohne Erlaubnis einem Dritten, setzte diese Gebrauchsüberlassung trotz fehlender Zustimmung fort und beendete sie selbst nach Abmahnung durch V nicht. Hinzu kam, dass die Untervermietung nicht lediglich der anteiligen Entlastung von Wohnkosten diente, sondern M hierdurch einen erheblichen Überschuss erzielte. Demnach lag eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor.

Die ordentliche Kündigung des V vom 28.02.2022 war daher wirksam.

Das Mietverhältnis endete jedenfalls mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

III. M ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet.

Zur Rückgabe i. S. d. § 546 Abs. 1 BGB gehört bei Räumen die Räumung und Herausgabe des unmittelbaren Besitzes. M hat daher die Wohnung zu räumen und an V herauszugeben. V hat gegen M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB.

B. Anspruch des V gegen M aus § 985 BGB

V könnte gegen M zudem einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gem. § 985 BGB haben.

V ist Eigentümer der Wohnung.

M übt jedenfalls Besitz an der Wohnung aus bzw. leitet seinen Besitz aus dem früheren Mietverhältnis ab.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht M kein Recht zum Besitz gem. § 986 Abs. 1 BGB mehr zu. Insbesondere kann er sich nicht auf ein fortbestehendes Mietverhältnis berufen, da dieses durch die wirksame ordentliche Kündigung beendet wurde.

Damit besteht auch ein Anspruch des V gegen M auf Herausgabe gem. § 985 BGB.

Ergebnis

V kann von M Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB sowie Herausgabe gem. § 985 BGB verlangen. Die ordentliche Kündigung war wirksam, weil M durch die ohne Erlaubnis vorgenommene gewinnbringende Untervermietung seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis bestand nicht, da § 553 Abs. 1 S. 1 BGB zwar die Reduzierung eigener Wohnkosten, nicht aber eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung schützt.

Dogmatische Vertiefung

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Wer sind HLB Schumacher Hallermann?

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