Fall des Monats August 2024: Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.06.2024, Az.: VIII ZR 79/22

Problem: Quotenabgeltungsklausel in einem
Wohnraummietvertrag

Einordnung: Schuldrecht, Mietrecht

In Kooperation mit Jura Intensiv präsentieren wir dir den #examensrelevanten Fall des Monats. Dieser bietet einen Sachverhalt mit Fragestellung, sodass der Fall eigenständig gelöst werden kann. Die hier präsentierten Lösungen enthalten in aller Regel auch weiterführende Hinweise für eine optimale Examensvorbereitung.

Einleitung

Mit Schönheitsreparaturen werden die ästhetischen Beeinträchtigungen beseitigt, welche durch die Nutzung eines Mietobjekts, also in der Regel durch das Bewohnen einer Liegenschaft, entstehen. Sie sind Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 I 2 BGB, dürfen aber dem Mieter auferlegt werden, bei Einhaltung strenger Grenzen sogar per AGB. Die umstrittenen Quotenabgeltungsklauseln legen dem Mieter eine Geldzahlungspflicht auf, deren Höhe u.a. vom Zeitpunkt der zuletzt vorgenommenen Schönheitsreparaturen abhängt.

Sachverhalt

Die K waren Mieter einer Wohnung der B in Berlin. Sie traten aufgrund einer „Vereinbarung“ mit der B in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der B und dem Vormieter vom 29.05.2015 ist unter anderem folgendes festgehalten:

„§ 11 Schönheitsreparaturen
[…] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieters schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen – einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer – entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]“

Die zwischen den Parteien geschlossene „Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29.05.2015“ enthält unter anderem folgende Regelungen:

„§ 1 Übernahme Mietverhältnis
Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Gebrauchsspuren übergeben. […]
§ 2 Schönheitsreparaturen
Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsabschluss des Mietvertrages vom 29.05.2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.
Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29.05.2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten.
§ 3 Mindestvertragslaufzeit
1. […]
2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen – einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer – entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]“

Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31.05.2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kaution (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsreparaturkosten – gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs – in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung.

Die K sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der B ihren Kautionsrückzahlungsanspruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe und begehren die Zahlung von 1.253,34 €.

Zu Recht, wenn feststeht, dass die am 29.05.2015 zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung tatsächlich eine Individualabrede gem. § 305 I 3 BGB darstellt und die Verpflichtung von den K individuell übernommen wurde?

Leitsätze

1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 I 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen
   (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
2. Zur Zulässigkeit der individual-vertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16.06.2010, VIII ZR 280/09).

Lösung

A. Anspruch der K gegen B auf Rückzahlung der restlichen Mietkaution in Höhe von 1.253,34 € aus der Sicherungsabrede gem. §§ 311 I, 241 I BGB

Die K könnten gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.253,34 € aus der Sicherungsabrede gem. §§ 311 I, 241 I BGB haben.

I. Anspruch entstanden

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ergibt sich aus einer zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Mietvertrag über die Kaution getroffenen Sicherungsabrede gem. §§ 311, 241 I BGB. Der Rückzahlungsanspruch entsteht mit der Rückgabe der Mietsache. Er wird erst fällig und besteht auch nur insoweit, als feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet.

Hier haben die K das Mietobjekt zurückgegeben. Ferner hat B eine Abrechnung über Gegenansprüche vorgelegt und geltend gemacht, die bis auf den Restbetrag in Höhe von 1.253,34 € unstreitig sind. Folglich ist der Rückzahlungsanspruch auch in dieser Höhe fällig geworden.

II. Anspruch erloschen

Der Anspruch wäre gem. § 389 BGB durch Aufrechnung gem. § 388 BGB erloschen, wenn in dieser Höhe gem. §§ 387, 390 BGB eine Aufrechnungslage bestanden hat. Dann muss B eine Gegenforderung gegen die K in Höhe von 1.253,34 € zugestanden haben. Ein solcher Anspruch könnte sich hier aus einer im Mietvertrag am 29.05.2015 individuell getroffenen Abrede ergeben, nach der sich der Vormieter zur anteiligen Zahlung für nicht geleistete Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte. Dann muss diese Verpflichtung wirksam begründet worden und den K wirksam auferlegt worden sein.

[17] Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (…) folgt eine Unwirksamkeit der – unterstellt – individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebskosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten  als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (allgemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (…). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt.
(Das Berufungsgericht hat § 556 IV BGB viel zu weit ausgelegt.)

[18] Im Streitfall geht es – worauf die Revision zutreffend hinweist – nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht „um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 56 Abs. 1 BGB“. Damit kann aber – anders als das Berufungsgericht angenommen hat – das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenstehen.

[19] Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats ein Teil der – grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) – Instandhaltungspflicht. (…).

[20] Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv. (…). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen – insoweit allerdings eingeschränkt (…) – als auch individualvertraglich (…) auf den Mieter übertragen werden.
(Eine individuell ausgehandelte Quotenabgeltungsklausel verstößt nicht gegen § 556 IV BGB. Liegt kein
Verstoß gegen ein Klauselverbot, etwa §§ 134, 138 BGB vor, ist sie wirksam.)

[21] Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. (…). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem – wie aus- geführt – nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Verstoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich.
(Das ist Kern des Urteils.)

[22] Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter. (…). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentscheidung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der – dispositiven – Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach – nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) – Betriebskosten sind. (…). Als solche hatte sie der dortige Vermieter – vergeblich – versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen.

Folglich wurde zwischen den Parteien eine wirksame Abrede über eine Quotenabgeltung getroffen. Hiernach stand B ein Restbetrag in Höhe von 1.253,34 € zu. Mithin lag eine Aufrechnungslage gem. §§ 387, 390 BGB vor. Ein Aufrechnungsverbot gem. §§ 392 ff. BGB ist nicht ersichtlich. Folglich ist der Rückzahlungsanspruch der K gegen B durch Aufrechnung gem. § 389 BGB erloschen.

B. Ergebnis

Die K haben gegen B keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.253,34 € aus einer im Mietvertrag vom 29.05.2015 getroffenen Sicherungsabrede gem. §§ 311 I, 241 BGB.

FAZIT

Für ein Aushandeln der die Quotenabgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 I 3 BGB ist erforderlich, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Dies ist nicht der Fall, wenn dem Adressaten Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen eröffnet werden und dieser seine Wahl trifft. Vielmehr muss der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. Zur Feststellung dieser Tatsachen hat der BGH den Rechtsstreit zurück an das OLG verwiesen.

Liegt ein individuelles Aushandeln einer Klausel i.S.d. § 305 I 3 BGB vor und ist die Einbeziehung in den Vertrag nach den Regeln der §§ 145 ff. BGB erfolgt, richtet sich die inhaltliche Wirksamkeit nach den allgemeinen Klauselverboten, etwa den §§ 134, 138 BGB.

Eine die Schönheitsreparaturen betreffende Quotenabgeltungsklausel fällt nicht unter § 556 IV BGB. Schönheitsreparaturen betreffen die Instandhaltungspflicht. Sie sind weder Betriebs- noch Verwaltungskosten.