Beschluss des BGH zur Schenkung eines belasteten Grundstücks an einen Minderjährigen

Darf das Grundbuchamt die Eintragung wegen fehlender Genehmigung verweigern? (BGH mit Beschluss vom 11.03.2021 – V ZB 127/19)

Hiermit möchte ich dir den als interessantesten bewerteten Beschluss (Stand: Oktober 2021) aus dem vorangegangenen Beitrag über die TOP 10 Beschlüsse im Zivilrecht aus den Jahren 2020 und 2021 näher vorstellen. Dieser behandelt die Genehmigungspflicht der Eintragung von Eigentum eines durch Nießbrauch belasteten Grundstücks für einen Minderjährigen.

Zunächst zum Sachverhalt:

Mit notariell beurkundetem Vertrag wurde Wohnungseigentum an einen damals fünfjährigen aufgelassen. Die Beteiligte behielt sich allerdings den Nießbrauch sowie ein Recht, unter bestimmten Voraussetzungen Rückübertragung des Wohneigentums verlangen zu können. Während das Wohneigentum eingetragen werden konnte, traten Probleme bei Eintragung des Nießbrauchs auf. Das Grundbuchamt forderte dahingehend eine familiengerichtliche Genehmigung. Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich mit der Frage, ob eine solche gesonderte Genehmigung hier erforderlich war.

Auffassung der Vorinstanz

Das Beschwerdegericht nimmt an, dass ein Eintragungshindernis für das Grundbuchamt vorliegen würde. So bedarf es zur Belastung des Wohneigentums des minderjährigen Beteiligten der familiengerichtlichen Genehmigung. Maßgebende Vorschriften sind hier § 1643 Abs. 1 i.V.m. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Weiter führt das Beschwerdegericht aus:

„Zwar sei eine solche Genehmigung nicht erforderlich, wenn die Belastung des Eigentums im Zusammenhang mit dessen Erwerb erfolge, weil § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB nur das dem Minderjährigen bereits gehörende Grundvermögen schütze. Erfolge die Belastung mit der Eigentumsumschreibung, erwerbe der Minderjährige nicht anders, als wenn er von vornherein belastetes Eigentum erhalten hätte.“

Vorliegend ist allerdings, durch ein Versehen beim Grundbuchamt, zunächst nur das unbelastete Wohnungseigentum eingetragen worden, sodass die Zeitpunkte der Eintragungen auseinanderfallen. Der Beteiligte hätte demnach zunächst unbelastetes Eigentum erworben, welches nunmehr erstmalig belastet werden soll.

Argumentation des Bundesgerichtshofes

Der fünfte Zivilsenat des BGH hält die gegen diese Zwischenverfügung des Grundbuchamtes gerichtete Beschwerde für begründet.

Das Grundbuchamt muss vor jeder das Eigentum eines Minderjährigen betreffenden Eintragung prüfen, ob eine nach den §§ 1821 ff. BGB notwendige Genehmigung vorliegt. Gegenstand einer solchen Genehmigung ist immer nur das materielle Rechtsgeschäft, nicht die Eintragungsbewilligung. Für den BGH gilt hier allerdings:

„Wo der materielle Rechtserfolg die Grundbucheintragung voraussetzt, schränkt ein Genehmigungserfordernis gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB daher auch die Bewilligungsbefugnis des Vertreters ein und ist deshalb im Grundbuchverfahren von Amts wegen zu beachten.“

Weiter zählen nicht nur die Beachtung der förmlichen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch die Wahrung der Richtigkeit des Grundbuches zu den Pflichten des Grundbuchamtes. Das Grundbuchamt darf hier keine Eintragungen vornehmen, wenn deren Unrichtigkeit bekannt ist.

Es wird klargestellt, dass Wohneigentum dem Grundstück in Vorschriften über Verfügungen und Eintragungen gleichgestellt ist. Außerdem stellt die Bestellung des Nießbrauches hier eine Verfügung im Sinne des § 1821 BGB dar, da der Minderjährige durch die vorherige Eintragung bereits Eigentümer geworden ist, sodass eigentlich wie vom Beschwerdegericht angenommen eine Eintragungshindernis in Bezug auf diese Verfügung vorliegen würde.

Entscheidend wird hier aber auf den Schutzzweck eben dieser Norm abgestellt. Die Bestellung eines Nießbrauches als dingliches Recht am Wohneigentum ist daher jedenfalls dann nicht gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftig, wenn sich die Belastung des Wohneigentums bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbvorgangs darstellt, die Auflassung und die dingliche Einigung über den Nießbrauch gleichzeitig erfolgen und nur wegen eines Versehens des Grundbuchamtes getrennt werden. Dem Minderjährigen soll hier von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen, zu keinem Zeitpunkt unbelastetes.

Erforderlich sei allerdings ein gewisser Zusammenhang zwischen Eigentumsübertragung und Belastung mit dinglichem Recht. Die Auflassung muss mit der dinglichen Einigung derart verbunden werden, dass insoweit „keine Zweifel mehr bestehen, dass dem Minderjährigen nur belastetes Eigentum zukommen soll“.

Dies ist im vorliegenden Fall so geschehen, es bestanden keine Zweifel an dem Zusammenhang zwischen Eigentumsübertragung und Eintragung des Nießbrauchs. Mithin unterliegt die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes keiner Genehmigungspflicht. Das Grundbuchamt darf die Eintragung des Nießbrauchs nicht wegen fehlender familiengerichtlicher Genehmigung verweigern.

Fazit

Entscheidend kommt es hier auf den Schutzzweck des § 1821 BGB an. Bei solchen Grundstücksgeschäften in Zusammenhang mit Minderjährigen ist daher sowohl in der Praxis als auch in der Klausur auf den nötigen Zusammenhang zwischen Eigentumsübertragung und dinglicher Einigung zu achten. Dabei kommt es nicht unbedingt auf die gleichzeitige Stellung der Anträge an. Diese Fälle eignen sich insbesondere sehr gut für eine Klausur, da Themen des allgemeinen Teils mit Fragen aus dem Immobiliarsachenrecht kombiniert werden. Außerdem hat der BGH in seinem Beschluss ausdrücklich offengelassen, ob es für den geforderten Zusammenhang ausreicht, wenn sich Eltern eine Belastung des Eigentums im Schenkungsvertrag nur schuldrechtlich vorbehalten.