Der Examensklassiker: Die Hypothek

Diese typischen Probleme rund um die Hypothek solltest du kennen

Wenn die Hypothek im Sachverhalt auftaucht, ist meist der Schreck groß. Dabei ist dies gar nicht nötig, solange man sich das System der Hypothek und ihrem verwandten Sicherungsrecht, der Grundschuld, systematisch angeschaut. Zwischen beiden Instituten gibt es einige Unterschiede, jedoch auch etliche Gemeinsamkeiten!

Grundzüge des Hypothekenrecht

Mit der Hypothek wird ein Grundstück als Pfand für eine Forderung nutzbar gemacht. Sie ist akzessorisch, das heißt, ihr Entstehen und ihre Durchsetzbarkeit hängen davon ab, ob die zu sichernde Forderung auch wirklich entstanden und nicht erloschen ist, § 1153 BGB. Somit kann immer nur die gesicherte Forderung mit Hypothek übertragen werden, §§ 401, 1154 BGB. Die Hypothek ist also bei der Übertragung immer nur das Anhängsel der Forderung.

Die Grundschuld ist hingegen forderungsunabhängig.

Die Vorschriften zum Hypothekenrecht haben neuerdings einige Prüfungsordnungen verlassen, allerdings nicht die Vorschriften zur Grundschuld. Aus § 1192 BGB wird ersichtlich, dass auf die Grundschuld die Vorschriften der Hypotheken entsprechend anwendbar sind, sodass diese Vorschriften auch beherrscht werden müssen.

Es gibt zwei Arten von Hypotheken, die Verkehrshypothek, die entweder eine Brief- oder Buchhypothek sein kann und die Sicherungshypothek. Die Brief- und die Buchhypothek unterscheiden sich im Modus ihrer Übertragung. Bei der Buchhypothek muss die Übertragung im Grundbuch eingetragen werden, bei der Briefhypothek ist dies nicht notwendig. Hier muss nur der Brief übergeben werden. Sie ist somit schneller durchführbar, da das Grundbuchamt nicht involviert werden muss. Die Sicherungshypothek ist immer eine Buchhypothek und wird in § 1184 BGB genannt.

Die Hypothek entsteht durch eine Belastung des Grundstückseigentums zur Sicherung einer Forderung. Der Grundstückseigentümer muss sich mit dem Forderungsinhaber gem. § 873 BGB über die Bestellung einer Hypothek einigen. Dies kann formfrei geschehen.

Der Inhaber einer Hypothek hat einen Anspruch gegen den Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Hypothek lastet, § 1147 BGB. Der Eigentümer muss die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück dulden. Er ist darüber hinaus aber nicht zur Zahlung verpflichtet, hat aber nach § 1142 BGB das Recht, den Gläubiger zu befriedigen, um die Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Das Problem der Akzessorietät

Die Akzessorietät wird zum Problem, wenn die Forderung nicht entstanden ist und trotzdem jemand die angebliche Forderung und die Hypothek abtritt. Nach einer Ansicht kann der Erwerber in diesem Falle nichts erhalten, denn der gutgläubige Erwerb einer Forderung ist im BGB nicht geregelt und einen isolierten Erwerb der Hypothek schließt § 1153 Abs. 2 BGB aus. Nimmt man es ganz genau, dann ist die Hypothek wegen § 1163 Abs. 1 S. 1 BGB gar nicht entstanden, sondern lediglich eine Eigentümergrundschuld, § 1177 Abs. 1 BGB.

In der Praxis entsteht dann das Problem, dass sich niemand je sicher sein kann, ob die Forderung wirklich existiert und das würde die Hypothek nicht als vertrauliches Sicherungsmittel qualifizieren. Da greift der § 1138 BGB ein, der sehr wichtig im Hypothekenrecht ist! In den Fällen, in denen eine Hypothek entstanden ist, aber eine Forderung fehlt, wird für den Erwerb der Hypothek für einen Augenblick so getan, als wenn es eine Forderung gäbe. Dadurch entsteht kein gutgläubiger Forderungserwerb, aber die Hypothek bleibt bestehen. Man spricht dann von der sogenannten „forderungsentkleideten Hypothek“.

Zahlungen auf die Hypothek

Bei Zahlung durch den Schuldner, der gleichzeitig auch der Eigentümer ist, wird auf die Forderung gezahlt, diese erlischt somit und die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld.

Zahlt ein Schuldner, der nicht gleichzeitig auch Eigentümer ist, dann wird ebenfalls auf die Forderung gezahlt. Hat der Schuldner gegen den Eigentümer keinen Ersatzanspruch, dann erlischt die Forderung durch Zahlung und es entsteht eine Eigentümergrundschuld. Im Falle des Ersatzanspruchs gegen den Eigentümer findet nach § 1164 BGB ein Forderungswechsel statt, das heißt, die Hypothek sichert den Ersatzanspruch des Schuldners gegen den Eigentümer ab. Zahlt der Eigentümer, der nicht gleichzeitig Schuldner ist freiwillig, dann erwirbt er nach § 1143 BGB die Forderung. Nach § 1177 Abs. 2 BGB entsteht eine Eigentümerhypothek.

Der Zweiterwerb der Hypothek

Als akzessorisches Sicherungsrecht folgt die Hypothek immer der Forderung. Soll dann die Hypothek auf jemand anderen übertragen werden, geschieht dies durch Abtretung der zugrundeliegenden Forderung, §§ 398, 1154 BGB. § 1154 BGB ist dabei eine Formvorschrift für die Abtretung der Forderung und steht damit rein systematisch im Hypothekenrecht eigentlich falsch, sondern gehört zu den Vorschriften der Abtretung des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bei der Abtretung der Forderung wird die dazugehörige Hypothek „mitgezogen“, §§ 401, 1153 BGB. Beim Zweiterwerb der Hypothek durch Abtretung sind zwei Sonderfälle zu beachten. Wenn eine nichtexistierende Forderung abgetreten wird, gibt es keinen gutgläubigen Erwerb der Forderung. Nach § 1138 BGB wird die Forderung insoweit fingiert, als sie für den Erwerb der Hypothek erforderlich ist.

In der Klausur wird der schuldrechtliche Anspruch geprüft mit dem Ergebnis, dass der Anspruch nicht entstanden ist. Auf der dinglichen Ebene wird beim „Bestehen der Forderung“ dann mit § 1138 BGB argumentiert.

Wenn keine Hypothek entstanden ist, dann eröffnet § 892 BGB die Möglichkeit der „Heilung durch gutgläubigen Erwerb“.

Unterscheidung zur Grundschuld

Wie schon oben gesehen, gehört die Grundschuld auch zu den Grundpfandrechten und wird als ein dingliches Verwertungs- und Sicherungsrecht eingesetzt. Der Begünstigte einer eingetragenen Grundschuld hat das Recht, die Immobilie als letzte Konsequenz im Rahmen der öffentlichen Zwangsversteigerung zu liquidieren, um die ausstehende Darlehenssumme abzudecken. Falls ein Überschuss erzielt wird, verbleibt dieser beim vorherigen Besitzer der Immobilie. Die Grundschuld wird in § 1191 BGB definiert. Sie ist von der zugrundeliegenden Forderung unabhängig und damit anders als die Hypothek nicht akzessorisch. In der Praxis wird daher oft noch ein schuldrechtlicher Sicherungsvertrag abgeschlossen. Auf die Grundschuld sind nach § 1192 BGB die Vorschriften des Hypothekenrechts anzuwenden, solange die Vorschriften keine Akzessorietät voraussetzen.

Fazit

Auch wenn das Hypothekenrecht einige Prüfungsordnungen verlassen hat, sind die Vorschriften auf Grund von § 1192 BGB weiterhin zu beherrschen und anzuwenden, sobald eine Grundschuld im Fall vorkommt. Außerdem sind die Grundschuld und die Hypothek am besten zusammen zu lernen, da sie systematisch aufeinander aufbauen und auch bei Zahlungen auf eine Hypothek schnell eine Eigentümergrundschuld entstehen kann!