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Mietrecht – der Klausurenklassiker

By 8. September 2020No Comments
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Mietrecht – der Klausurenklassiker

Das Mietrecht ist wohl nach dem Kaufrecht das am häufigsten geprüfte Rechtsgebiet des Schuldrechts in Klausuren. Es ist stark von der Rechtsprechung geprägt und wird konstant überarbeitet. Allerdings werden oft dieselben Konstruktionen abgefragt, über die ich euch einen kleinen Überblick geben möchte.

Einzug in die Mietwohnung von Dritten

Oftmals begehrt eine andere Person als der Mieter, in die Wohnung mit einzuziehen. Das können Freund*innen, Angehörige, Ehepartner, Lebenspartner oder Partner*innen sein. Für sie gelten jeweils unterschiedliche Regelungen. Nach §540 BGB ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietsache während der Mietzeit Dritten zu überlassen. Dritter ist jeder, der nicht Vertragspartei ist. Es kann aber ein berechtigtes Interesse für den Mieter während des Mietverhältnisses entstehen, einen Dritten mit in die Wohnung aufzunehmen, sodass er nach §§540, 553 BGB dazu die Erlaubnis des Vermieters verlangen kann. Die Erlaubnis kann nur verweigert werden, wenn es einen wichtigen Grund gibt. Es kann aber auf Grund der erhöhten Abnutzung eine erhöhte Miete verlangt werden. §553 BGB ist dabei spezieller als §540 BGB. Allerdings gilt §553 BGB nicht für den Ehegatten und Lebenspartner des Mieters, diese darf er wegen Art. 6 Abs. 1 GG immer aufnehmen, ohne um Erlaubnis zu fragen. §553 BGB ist aber anwendbar bei nichtehelichen Lebensgefährten.

Anders sieht es aus bei temporärer Überlassung durch Vermietungen, z.B. auf Urlaubsplattformen wie Airbnb.

Wenn keine Zustimmung des Mieters durch den Vermieter eingeholt wurde, dann liegt eine unberechtigte Untervermietung iSd. §540 BGB vor. Der Vermieter hat dann einen Anspruch auf Unterlassung (§541 BGB) und kann dem Mieter kündigen, wenn dieser sein Verhalten nicht ändert (§543 BGB).

Laut dem BGH kann der Vermieter nicht den Ersatz Mehreinnahmen durch Untervermietung einklagen, sondern ist auf eine Unterlassungsklage mit fristloser Kündigung verwiesen. Dies wird damit begründet, dass ein Schadensersatzanspruch contra legem wäre, da das Mietrecht eine abschließende Sonderregelung darstellt. In der Klausur könnte man folgende Anspruchsgrundlagen anprüfen:

– §§535, 280 Abs. 1 BGB: Abzulehnen, da kein Schaden des Vermieters vorliegt, außer die Touristen beschädigen die Wohnung.

– §§987, 990 BGB: Abzulehnen, solange der Mietvertrag besteht, besteht schon kein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, welches Voraussetzung für den Anspruch wäre.

– §823 Abs. 1 BGB: Abzulehnen mangels Rechtsgutsverletzung.

– §§687 Abs. 1, 681 S. 2, 667 BGB: Die Untervermietung ist kein Geschäft, dass dem Vermieter zusteht. Nur der Mieter kann vom Wortlaut her Untervermieten, der Vermieter kann das schon auf Grund des bestehenden Mietvertrages mit dem Mieter nicht. Damit liegt schon kein fremdes Geschäft vor.

– §812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB: Hier sagt die Literatur, ein solcher Anspruch des Vermieters bestehe, da es sich bei der Untervermietung um einen Eingriff in den Zuweisungsgehalt des Vermieterrechts handelt. Diese Ansicht wird vom BGH abgelehnt, denn die Gebrauchsmöglichkeit liegt nur beim Mieter und das Mietrecht ist diesbezüglich abschließend!

Auszug aus der Wohnung

Bezüglich des Auszuges aus Mietwohnungen gibt es immer wieder Streit über anzufertigende Schönheitsreparaturen an der Wohnung.

Im Grundsatz ist die Instandhaltung der Wohnung Sache des Vermieters, §535 Abs. 1 S. 2 BGB. Oftmals werden per Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Nach herrschender Meinung ist dies kein Verstoß gegen §307 BGB, da das in der Miethöhe einkalkuliert und die Überwälzung mittlerweile Verkehrssitte sei. Die Schönheitsreparaturen sind also Teil der Entgeltpflicht (Mietzahlung). Bei einer Geschäftsführung ohne Auftrag (§§677 ff BGB) ist es ein Geschäft des Mieters. Wenn die AGB unwirksam ist, kann Schadensersatz nach §§280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB verlangt werden, wenn der Gebrauch einer fehlerhaften AGB dem Vermieter zugerechnet werden kann. Laut BGH liegt aber kein Verschulden vor, wenn bei Vertragsschluss die Klausel nicht gerichtlich beanstandet wurde. Ansonsten kann Schadensersatz über §§280 Abs. 1, 535, 241 Abs. 2 BGB verlangt werden. Die AGB sind unwirksam bei starren Fristenplänen („alle x Jahre“). Wenn ein Teil der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur unwirksam ist, dann ist diese einheitliche Verpflichtung komplett unwirksam (man nennt das die Gesamtinfektionstheorie).

Bei einer unrenovierten Übernahme gibt es keine Einstandspflicht für Gebrauchsspuren des Vormieters und die Schönheitsreparaturen durch den neuen Mieter sind nur auf Grund eines angemessenen Ausgleichs notwendig. Eine Vereinbarung des neuen Mieters mit dem Vormieter hat dabei keinen Einfluss auf das Rechtsverhältnis des Mieters zum Vermieter. Dies ergibt sich schon aus der Relativität der Schuldverhältnisse, was besagt, dass Verträge grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien wirken.

Das Mietverhältnis kann grundsätzlich von beiden Vertragsparteien gekündigt werden.  Die Kündigung des Mieters kann nach §568 Abs. 1 BGB mit den Fristen des §573c Abs. 1 S. 1 BGB erfolgen. Der Mieter kann auch aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, s. §§543, 569 BGB.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, s. §573 Abs. 1 BGB, zu dem unter anderem der Eigenbedarf zählt. Darüber hinaus ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, s. §§543, 569 Abs. 2,3 BGB. Ein Kündigungsgrund kann zum Beispiel die nachhaltige Störung des Hausfriedens sein oder wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist.

Fazit

Natürlich gibt es im Mietrecht noch weitere Konstellationen, die klausurrelevant sein können. Mit den oben genannten bist du allerdings schon gut aufgestellt. Wichtig zu kennen ist auch §566 BGB, der besagt, dass Veräußerung nicht Miete bricht. Der Wortlaut „Kauf“ ist hier zu eng, denn auch Schenkungen oder Vererbungen werden von der Vorschrift umfasst! Außerdem sind Streitigkeiten um Wohnraummietverhältnisse nach §23 Nr. 2 a GVG immer den Amtsgerichten zugewiesen. Ansonsten gilt: Im Zweifel für den Mieter!

-Lisa-Marie

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